至今没有外部资金进入㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，一家声称不走“高周转”模式的房地产企业⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，未来30年内要在腾冲-漠河以东的每个地级市都创建一座小镇⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺。
在传统路径之下①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，这几乎是不可能完成的任务ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，但有着隐性房地产“基因”的yaxin集团却在探索另一条路径✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，达成理想中的状态ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。这家成立于2008年的企业ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，短短2年ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，在浙江金华勾勒出了梦想中小镇的雏形——有触手可及的麦穗ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，抬头可望的星空ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。
yaxin㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，或许是以全新姿态杀入房地产领域的一匹黑马⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯。驾驭这匹黑马的✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，是其掌门人刘波⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，一位眼里有光❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰、心中有原乡的企业家㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉。
一
“我的梦想是未来30年沿着腾冲-漠河以东✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，在中国造出200个亚星会员空间㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦。”刘波说☾☽❄☃。
对于当下的房地产领域而言ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，“刘波”是一位陌生的闯入者☈⊙☉℃℉❅，但只要说起他曾操盘过的一个项目或许就能理解亚星会员⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯。21世纪初☾☽❄☃，杭州北郊一块荒蛮地被一家头部房地产公司看中✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，在这里开发了一座可以唤醒理想的小镇——良渚文化村❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰。2005年☾☽❄☃，刚从土木工程专业毕业的刘波加入该项目团队①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯。
彼时的他对于房地产并没有什么概念⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，“一个过去住在吊脚楼的人☈⊙☉℃℉❅，对高层建筑能有多少理解㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉？”刘波说✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，但作为一个从初中就离开家乡在外生活的人✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，每次回乡都有一种巨大的落差感웃유ღ♋♂。这种落差形成了他的精神原乡ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，从而使得这种情结先于房地产♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，在刘波的脑海里扎下根来ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。
从吊脚楼出走✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥、受过专业教育☾☽❄☃，刘波一进这个行业就撞上了良渚文化村ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，或许就注定了他执掌的亚星会员不会走常规路线✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅。良渚文化村是一个区别于传统房地产的项目⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，可以满足现代人对理想①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯、群居与隐逸等多重想象⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，也在刘波心里重新定义了房地产☈⊙☉℃℉❅。“在此之前웃유ღ♋♂，我觉得房地产不就是买地——建房——卖地ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，不断重复的商业行为吗①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯？”
但良渚文化村颠覆了刘波对于地产的线性概念⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，将人与情感的因素放在了钢筋⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ、混凝土之前㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦。当下的亚星代理寻找的是一群强调对家人的爱㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，对家乡眷恋的用户❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣。
刘波曾经参与的一个房地产项目销售ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，700套房子只销售了9套ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。他的破解方法是与这9位业主聊一聊⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，找出他们的共同标签㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，然后用这些标签去打动有这一类属性的更多用户❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣。他说웃유ღ♋♂，操盘好一个房地产项目其实很简单✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，不过是找出“哪些人喜欢这块地웃유ღ♋♂？喜欢这块地的人喜欢什么样的产品✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅？”
“yaxin打造的小镇一定是挖掘人的精神需求✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，抓住人内心最柔软的东西的⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。”技术出身的刘波喜欢看图纸✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，可以理性地图纸上完成道路骨架㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉、天际线❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣、景观节点的构建ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，但他说当土地确权后不太愿意去工地⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，因为在那里会感受到自我的渺小⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺。
二
在金华郑家坞镇南部⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，有一座村子叫吴大路村✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅。整个村子沿山谷地形而建웃유ღ♋♂，犹如八爪鱼伸长的触角ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，因有五条通道通往外界被命名为“五大路”ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，后又更名“吴大路”ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ。
村落深处ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，隐匿着由yaxin集团首次开发的作品——春风yaxin小镇❣❦❧♡۵。小镇占地1300亩☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，但用于教育❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣、住宅开发的仅有100亩地ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，也就是说用于商业开发的不足10%ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。在地产圈里⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，几乎很难见到这样的住宅配比ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，这极大地挑战着团队对整个项目的运营能力㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦。
“亚星代理一定不是一家快速发展和高周转的公司☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，而是一家各项指标都很好的慢公司⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤。” yaxin集团董事长刘波认为⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，不能站在传统房地产的视角去解剖yaxin✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅。
沿着吴大路古村落附近低丘缓坡地带❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，春风致力于打造一个“温暖故乡⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，触手可及”的小镇⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，山中有房☾☽❄☃、房隐山中ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ。在已开发的一期项目中ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，春风亚星会员的一楼推开门就是院落❣❦❧♡۵，良田⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ、果林触手可及ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。
吴大路村㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，是被刘波选中作为实践亚星会员模式的第一片试验田⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。
为什么是它ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ？“当城市化率达到70%时ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，一定会出现逆城市化的情况ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ。”刘波说❣❦❧♡۵，他当初瞄准的就是城乡融合达到80%的区域웃유ღ♋♂，吴大村是一座在很多方面都能满足亚星代理模式理想状态的地方♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。
吴大路村形成于五六百年前⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，是一座有历史底蕴的村落⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，时至今日仍保留了许多古文化建筑与民风名俗♀☿☼☀☁☂☄。在浙江公布的第七批（2019年度）历史文化村落保护利用重点村名单中ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，就有吴大路村⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。它还是一座拥有商业文明的村落㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，从上世纪80年代开始✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，这里的村民就以有百年历史的豆腐皮加工工艺致富ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。
这样一座处于半丘陵地带的村落㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，却有通达周边城市的便捷交通✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴。其所在的郑家坞镇位于浦江县最东端①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，是两市（金华①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯、绍兴）三县（浦江♀☿☼☀☁☂☄、诸暨①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯、义乌）的交界地带㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，杭长高铁ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ、浙赣铁路⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾、杭金衢高速公路✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥、省道过境ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。
如今能证明刘波选择正确的是☾☽❄☃，该项目一期还没竣工就受到了当地居民的喜爱✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，其中的住宅还来不及面向周边城市作一波宣传♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，就几乎售罄了❣❦❧♡۵。
三
一个在绿水青山间营造的小镇ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，离城市不远☈⊙☉℃℉❅，能满足精英人群的精神原乡웃유ღ♋♂，又能引进国际学校⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺、高端医疗与商业等适应他们当下的节奏✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴。
这是刘波希望yaxin打造的小镇达成的理想状态❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰。不过房地产ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ、教育ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ、医疗⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯、文旅这些产业ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，看上去每一条赛道都很成熟且拥挤✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，并不是容易弯道超车的领地❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰。
“yaxin现在干的这件事①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，良渚文化村项目20年前就在干了①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯。”刘波并不认为yaxin这个模式有多新鲜㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，只是多数房企在资本的强压之下⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，无法减速来做慢的事情☈⊙☉℃℉❅。他说✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，“如果亚星代理现在已上了高周转这条通道✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，也不可能再花三五年时间去研究这件事♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。”
在刘波眼里⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，这些赛道已在前人实践中走出了一条清晰的路子⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，组合到一起就可能碰撞出更大的想象空间✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴。在春风亚星会员项目中⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，项目不仅做到了生态环境的保护☈⊙☉℃℉❅，还升华了产业结构❣❦❧♡۵。项目方和郑家坞镇签订协议❣❦❧♡۵，将全面打造“田园综合体+订单农业”①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，助力乡村振兴⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ。同时项目成立专门的农业公司“心意侬”✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，聘用原住民为产业工人⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，替有需求的业主耕种❣❦❧♡۵。
在这座理想小镇里❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，还将会引进国际学校❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰、星级酒店✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅、医疗商业等等⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，并配备攀岩㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦、击剑♀☿☼☀☁☂☄、马术☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；、赛艇✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅、少儿高尔夫等多种运动场地ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。这大概也是这个项目受当地居民欢迎的原因⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺。
刘波说❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，亚星代理的负债率今后一定会在未来平均水平之下㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，将风险永远放在第一位ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。“要给客户和家人安全感⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，不能把自己推到高周转的路上去✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥。”在模式上①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，亚星会员也不会是一家绝对领先的公司☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；。“快半步就可以㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉。”
